2017 年，马云一句 “未来房价如葱” 的论断，曾引发全民对楼市的激烈论战。如今九年过去，2026 丙午马年，中国楼市正经历着前所未有的结构性重塑。从政策定调的根本性转向，到存量市场的全面激活，再到发展模式的深度转型，三大巨变已悄然落地。此时，无数买房人陷入焦虑：这是否意味着马云的预言终成现实？当下到底该抄底入场，还是持币观望？
巨变一：政策定调从 “止跌回稳” 到 “着力稳定”，稳字背后是结构性换挡
2026 年政府工作报告中，房地产表述的微妙变化，标志着行业调控进入全新阶段。与 2025 年 “持续用力推动房地产市场止跌回稳” 的提法不同，今年的定调调整为 “着力稳定房地产市场”。一词之差，折射出的是市场逻辑的根本转变 —— 从过去的 “救急性托底”，转向如今的 “主动性筑底”，急跌期已过，行业进入平稳调整的新常态。
支撑这一定调的，是 “控增量、去库存、优供给” 的系统性组合拳中国政府网。这也是时隔十年，政策层面再次明确提出 “去库存”，但本轮去库存与 2016 年有着本质区别。如今的去库存，不再是简单的刺激购房，而是通过 “鼓励收购存量商品房用于保障性住房” 等多渠道盘活方式，打通新房与二手房的置换链条。上海已率先试点，在浦东、静安等核心区域收购二手房转为保障性租赁住房，既解决了新市民的居住需求，也为存量市场注入了流动性。
从数据来看，政策的稳市效果已初步显现。2026 年 1 月，百城新房均价环比首次转正，达到 17114 元 /㎡，同比上涨 2.52%。尽管 2 月受春节假期影响，重点 15 城二手房成交面积环比腰斩，同比下滑 28%，但 1-2 月累计成交同比微增 2%，市场筑底企稳的态势清晰可见。这种 “季节性波动 + 结构性分化” 的特征，恰恰说明楼市已告别普涨普跌的时代，进入精细化发展阶段。
巨变二：存量时代全面来临，市场分化进入 “深水区”
如果说政策调整是楼市巨变的 “风向标”，那么存量市场的崛起，则是支撑行业转型的 “压舱石”。2026 年，中国房地产市场正式从 “增量扩张” 转向 “存量提质增效”中国政府网，这一转变带来的市场分化，比以往任何时候都更加剧烈。
从城市维度看，分化已突破传统的线级划分，呈现出 “核心城市稳中有升、普通二线分化加剧、三四线持续去库存” 的格局。一线城市中，上海 1 月二手房网签 2.28 万套，同比上涨 24.18%，2 月虽受假期影响，但成交规模仍居近 5 年同期新高；深圳 2 月二手房成交同比大涨 69.32%，市场活力显著回升。而在三四线城市，百城新建住宅价格同比下跌 2.34%，库存去化周期仍在高位徘徊。
产品维度的分化同样明显。随着 “好房子” 建设成为政策重点，安全、舒适、绿色、智慧的改善型房源，正成为市场的主流需求。北京、上海等核心城市的优质改善盘，即便价格高于区域均价，仍能实现快速去化；而那些户型老旧、配套落后的刚需盘，即便大幅降价，依旧无人问津。这种 “好房抢手、差房滞销” 的现象，标志着购房者的理念已从 “有房住” 转向 “住好房”，居住属性重新成为楼市的核心价值。
土地市场的表现，更是存量时代的直接体现。2026 年 2 月，全国经营性土地成交建筑面积同比下降 21%，但平均楼板价环比上涨 40%，溢价率时隔 9 个月重回 9% 以上。广州马场地块历经 243 轮竞拍，以 27% 的溢价率成交，反映出房企对核心城市优质地块的争夺依旧激烈。这种 “提质缩量” 的供地趋势，从源头上优化了市场供求关系，为未来楼市的平稳发展奠定了基础。
巨变三：发展新模式加速落地，楼市告别 “三高” 时代
2026 年作为 “十五五” 开局之年，房地产发展新模式的构建进入 “深入推进阶段”。从 “有序搭建基础性制度” 到 “完善配套政策建设”，政策表述的升级，意味着楼市正彻底告别 “高负债、高杠杆、高周转” 的旧模式，转向高质量发展的新轨道。
新模式的核心，是基础性制度的重构。2026 年，现房销售制的推进、房地产项目公司制的落实、主办银行制的探索，正从根本上改变房企的经营逻辑央視網。同时，住房公积金制度的深化改革，成为激活刚需的重要抓手。多地上调公积金贷款额度、放宽二套房认定标准，与 3.2%-3.5% 的首套房贷利率形成协同，显著降低了购房者的置业成本。
风险出清的加速，也是新模式落地的重要前提。2026 年，“保交房” 白名单制度的进一步发挥，有效防范了房企债务违约风险。截至 2025 年 10 月，已有 21 家出险房企的债务重组方案获批，累计化债规模约 1.2 万亿元。尽管万科等龙头房企的债务问题仍为行业敲响警钟，但整体来看，房企偿债高峰已过，行业风险正有序缓释。
对于购房者而言，新模式带来的最大变化，是房屋品质和物业服务的全面升级。政策明确要求实施 “房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”，这意味着未来的房子，不仅要满足居住需求，更要兼顾绿色环保、智慧便捷等多元体验。这种变化，将进一步强化房产的长期持有价值，弱化短期投机属性。
买房人该慌吗？三类人群的精准应对策略
厘清三大巨变后，回到核心问题：2026 年，买房人到底该不该慌？答案很明确：不必慌，但要 “精”。楼市已告别 “闭眼买房都能赚” 的黄金时代，进入 “精准择房才能赢” 的白银时代。不同需求的购房者，应采取差异化的应对策略。
对于刚需购房者，当下是入场的黄金窗口期。一方面，购房成本已降至历史低位，首付比例下调、房贷利率走低、税费优惠延续，三重利好叠加，大幅减轻了置业压力。另一方面，存量市场的崛起，让刚需有了更多选择，二手房价格的持续调整，使得部分区域的房价收入比已进入合理区间。建议刚需聚焦核心城市的远郊板块，或普通二线城市的核心区域，优先选择户型紧凑、配套成熟的二手房，避开期房风险，实现 “早买早住”。
对于改善型购房者，2026 年是换房的最佳时机。随着 “好房子” 建设的推进，改善型房源的供给将持续增加，产品品质不断提升。同时，存量房去库存政策的落地，使得出售老旧房源的难度降低。建议改善型购房者抓住 “卖旧买新” 的窗口期，优先选择核心城市核心地段的改善盘，重点关注绿色建筑、智慧社区、优质物业等核心指标，这类房产的长期保值增值能力，远高于普通房源。
对于投资型购房者，则需保持理性，摒弃短期投机思维。马云 “房价如葱” 的预言，本质上是对楼市投机属性的否定，而非对居住属性的贬低。2026 年，楼市的投资价值将更多体现在 “租金回报” 而非 “价格涨幅” 上。部分核心城市的优质租赁房源，租金收益率已达到 2% 以上，远超 5 年期定期存款利率。建议投资者聚焦一线及强二线城市的核心地段，选择小户型、高流动性的房源，以 “长期持有、租金回报” 为核心策略，避开三四线城市的投资陷阱。
结语：告别预言，拥抱理性
2026 年马年楼市的三大巨变，并非马云预言的 “成真”，而是中国房地产行业回归居住本质、实现高质量发展的必然结果。从政策定调的换挡，到存量市场的崛起，再到发展模式的转型，楼市的每一次变化，都是为了构建更平稳、更健康、更符合民生需求的市场环境。
对于买房人而言，不必被 “房价崩盘” 的言论裹挟，也不必抱有 “一夜暴富” 的幻想。当下的楼市，需要的是理性的判断、精准的选择，以及对居住需求的坚守。无论是刚需、改善还是投资，只要立足自身需求，聚焦核心价值，就能在楼市的结构性变革中，找到属于自己的安居之所。
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